【解惑】房屋質(zhì)量有問題，業(yè)主能否拒繳物業(yè)費？
2016-09-09 央視社會與法
近段時間，“央視社會與法”微信公眾號的后臺上總能收到因業(yè)主拒交物業(yè)費而與物業(yè)公司對簿公堂的案例，各案例矛盾雙方的焦點都驚人一致：↓↓↓
業(yè)主往往以房屋質(zhì)量存在缺陷、自己沒有入住等為由拒絕繳納物業(yè)費，他們認為這樣的維權(quán)行為理所當(dāng)然，但法院的判決卻與他們的想法相反。
這難道不對嗎？顯然，在關(guān)于物業(yè)費用的繳納上，許多人有著太多的認識誤區(qū)�！�
房屋質(zhì)量問題，不能成為業(yè)主拒繳物業(yè)費的理由
宋先生每年都按時繳納物業(yè)費。今年，家里漏水現(xiàn)象嚴(yán)重，宋先生多次向物業(yè)反應(yīng)情況，物業(yè)都不予理睬，他拒繳了物業(yè)費。從此物業(yè)便擅自對他家停水停電，他該怎么辦？
對于宋先生遇到的問題，律師認為宋先生首先應(yīng)明確房屋漏水究竟屬不屬于物業(yè)管理的范圍�！�
根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定 ，物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場所、場地進行管理的活動。
根據(jù)《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。這一規(guī)定，對建筑物專有部分以外共有部分的一般范圍作了劃分，業(yè)主共有范圍分別包括以下四個方面：↓↓↓
（一）建筑物的基本構(gòu)造部分；
（二）建筑物的共用部分及其附屬物；
（三）建筑物所占有的地基的使用權(quán)；
（四）住宅小區(qū)的相關(guān)設(shè)施。
明確了物業(yè)管理的范圍后，律師根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)回答宋先生↓↓↓：
物業(yè)的依據(jù)是物業(yè)管理合同，《物業(yè)管理條例》和《物權(quán)法》，根據(jù)《物權(quán)法》，房屋的質(zhì)量問題不屬于物業(yè)管理的范圍，屬于開發(fā)商的問題，與物業(yè)無關(guān)。
因此，房屋質(zhì)量問題不能成為業(yè)主拒繳物業(yè)費的理由。業(yè)主無正當(dāng)理由拒繳物業(yè)費，物業(yè)公司可以通過訴訟的程序維權(quán)。
根據(jù)《物權(quán)法》，出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，如在合同規(guī)定的房屋質(zhì)保期內(nèi)，可要求開發(fā)商進行維修并要求賠償，如果房屋問題嚴(yán)重影響居住，可要求解除合同；如不在合同規(guī)定的質(zhì)保期內(nèi)，業(yè)主應(yīng)自己維修解決房屋質(zhì)量問題。
物業(yè)能否因業(yè)主拒繳物業(yè)費擅自對業(yè)主停水停電？
一些物業(yè)公司為便于收費管理，通常規(guī)定物業(yè)管理費、水電費捆綁收取，對拒絕繳納物業(yè)管理費的住戶，物業(yè)公司通常采取停水、停電手段。
根據(jù)《物業(yè)管理條例》，物業(yè)公司與業(yè)主之間簽訂的是物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主與供電局、自來水公司之間簽訂的是供水、供電合同，這是兩個相互平行、相互獨立的法律關(guān)系。物業(yè)公司只是對供水供電設(shè)備進行維修和保養(yǎng)，并不是水、電的供應(yīng)方。根據(jù)《合同法》，只有當(dāng)業(yè)主出現(xiàn)合同約定和國家規(guī)定的情形時，自來水公司或供電公司才有權(quán)停止供水、供電。所以，物業(yè)擅自對業(yè)主進行停水停電是不合法的。
原來，物業(yè)費不是想不繳就不繳，物業(yè)管理處也不能“一言不合”就斷水?dāng)嚯姡磺卸紤?yīng)該按照法律規(guī)章辦事。所以，大家一定要牢記，如果房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，一定要先明確物業(yè)管理的范圍，而不是任性地拒繳物業(yè)費哦！
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