先說一下物業(yè)費都包括什么？

物業(yè)費是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項目進行日常維護、修繕、整治及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用。

物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構(gòu)成一般包括以下部分：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

6、辦公費用；

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。

再看物業(yè)費不包括什么？

1、一般來講，物業(yè)費不包括住宅內(nèi)部設施設備維修費用，也就是業(yè)主家里比如電燈壞了、家中電路壞了、家里暖氣不熱、水籠頭壞了等，物業(yè)是可以不提供服務的，提供的話，對此服務可以收費。

2、物業(yè)費不包括因建筑質(zhì)量導致的種種問題，比如漏水、滲水、裂縫等。但此問題有義務替業(yè)主向開發(fā)商反映。保內(nèi)由開發(fā)商負責得理，出了保用維修基金。

3、物業(yè)費還不包括公共區(qū)域設備的大中修費用及重大部件更換費用，此費用也是維修基金解決。

4、確實如此，很多人認為交了物業(yè)費，物業(yè)就應該啥都管才對。其實物業(yè)服務僅針對公共區(qū)域，以服務公共區(qū)域的設施設備或環(huán)境，為業(yè)主的生活環(huán)境提供保障。

第三相關規(guī)定

物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）

國家發(fā)展改革委、建設部關于印發(fā)《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）》的通知。

各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市發(fā)展改革委、物價局、建設廳（房地局）：為提高政府制定物業(yè)服務收費的科學性，合理核定物業(yè)服務定價成本，根據(jù)《政府制定價格成本監(jiān)審辦法》、《物業(yè)服務收費管理辦法》等有關規(guī)定，特制定《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）》，現(xiàn)印發(fā)你們，請按照執(zhí)行。

中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會、中華人民共和國建設部。

二○○七年九月十日

第一條　為提高政府制定物業(yè)服務收費的科學性、合理性，根據(jù)《政府制定價格成本監(jiān)審辦法》、《物業(yè)服務收費管理辦法》等有關規(guī)定，制定本辦法。

第二條　本辦法適用于政府價格主管部門制定或者調(diào)整實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準，對相關物業(yè)服務企業(yè)實施定價成本監(jiān)審的行為。

本辦法所稱物業(yè)服務，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

本辦法所稱物業(yè)服務定價成本，是指價格主管部門核定的物業(yè)服務社會平均成本。

第三條　物業(yè)服務定價成本監(jiān)審工作由政府價格主管部門負責組織實施，房地產(chǎn)主管部門應當配合價格主管部門開展工作。

第四條　在本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)數(shù)量眾多的，可以選取一定數(shù)量、有代表性的物業(yè)服務企業(yè)進行成本監(jiān)審。

第五條　物業(yè)服務定價成本監(jiān)審應當遵循以下原則：

（一）合法性原則。計入定價成本的費用應當符合有關法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定；

（二）相關性原則。計入定價成本的費用應當為與物業(yè)服務直接相關或者間接相關的費用。

（三）對應性原則。計入定價成本的費用應當與物業(yè)服務內(nèi)容及服務標準相對應。

（四）合理性原則。影響物業(yè)服務定價成本各項費用的主要技術、經(jīng)濟指標應當符合行業(yè)標準或者社會公允水平。

第六條　核定物業(yè)服務定價成本，應當以經(jīng)會計師事務所審計的年度財務會計報告、原始憑證與賬冊或者物業(yè)服務企業(yè)提供的真實、完整、有效的成本資料為基礎。

第七條　物業(yè)服務定價成本由人員費用、物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費用組成。

第八條　人員費用是指管理服務人員工資、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費，以及根據(jù)政府有關規(guī)定應當由物業(yè)服務企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費用。

第九條　物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設施設備的正常使用和運行、維護保養(yǎng)所需的費用。不包括保修期內(nèi)應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。

第十條　綠化養(yǎng)護費是指管理、養(yǎng)護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農(nóng)藥化肥費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。

第十一條　清潔衛(wèi)生費是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環(huán)衛(wèi)所需費用等。

第十二條　秩序維護費是指維護物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業(yè)服務企業(yè)支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監(jiān)控設備。

第十三條　物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用是指物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。

第十四條　辦公費是指物業(yè)服務企業(yè)為維護管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。

第十五條　管理費分攤是指物業(yè)服務企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況下，為保證相關的物業(yè)服務正常運轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務小區(qū)承擔的管理費用。

第十六條　固定資產(chǎn)折舊是指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務小區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務直接相關的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。

第十七條　經(jīng)業(yè)主同意的其它費用是指業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)服務費開支的費用。

第十八條　物業(yè)服務定價成本相關項目按本辦法第十九條至第二十二條規(guī)定的方法和標準審核。

第十九條　工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、住房公積金以及醫(yī)療保險費、養(yǎng)老保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費的計提基數(shù)按照核定的相應工資水平確定；工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費的計提比例按國家統(tǒng)一規(guī)定的比例確定，住房公積金和社會保險費的計提比例按當?shù)卣�府�?guī)定比例確定，超過規(guī)定計提比例的不得計入定價成本。醫(yī)療保險費用應在社會保險費中列支，不得在其它項目中重復列支；其他應在工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費中列支的費用，也不得在相關費用項目中重復列支。

第二十條　固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法，折舊年限根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況合理確定。企業(yè)確定的固定資產(chǎn)折舊年限明顯低于實際可使用年限的，成本監(jiān)審時應當按照實際可使用年限調(diào)整折舊年限。固定資產(chǎn)殘值率按3%—5%計算；個別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率。

第二十一條　物業(yè)服務企業(yè)將專業(yè)性較強的服務內(nèi)容外包給有關專業(yè)公司的，該項服務的成本按照外包合同所確定的金額核定。

第二十二條　物業(yè)服務企業(yè)只從事物業(yè)服務的，其所發(fā)生費用按其所管轄的物業(yè)項目的物業(yè)服務計費面積或者應收物業(yè)服務費加權(quán)分攤；物業(yè)服務企業(yè)兼營其它業(yè)務的，應先按實現(xiàn)收入的比重在其它業(yè)務和物業(yè)服務之間分攤，然后按上述方法在所管轄的各物業(yè)項目之間分攤。

第二十三條　本辦法未具體規(guī)定審核標準的其他費用項目按照有關財務制度和政策規(guī)定審核，原則上據(jù)實核定，但應符合一定范圍內(nèi)社會公允的平均水平。

第二十四條　各省、自治區(qū)、直轄市價格主管部門可根據(jù)本辦法，結(jié)合本地實際制定具體實施細則。

第二十五條　本辦法由國家發(fā)展和改革委員會解釋。

第二十六條　本辦法自2007年10月1日起施行。